Un edificio può consumare poco e, allo stesso tempo, perdere punti decisivi su mobilità, gestione del cantiere, materiali o comfort interno. È qui che una guida certificazione BREEAM edifici diventa uno strumento operativo: non una lista di buone intenzioni, ma un metodo per coordinare progetto, forniture, documentazione e prestazioni verificabili.
Per studi di progettazione, imprese e aziende della filiera, BREEAM può trasformare la sostenibilità in requisiti chiari, responsabilità assegnate e valore misurabile. Il risultato, però, dipende da quando si inizia: inserire la certificazione a capitolato quando il progetto è già definito porta spesso a rincorse costose; integrarla nelle prime decisioni consente invece di scegliere soluzioni coerenti e costruire le evidenze richieste senza improvvisazioni.
Che cos’è BREEAM e quando applicarlo
BREEAM, acronimo di Building Research Establishment Environmental Assessment Method, è una metodologia di valutazione della sostenibilità degli edifici e del costruito sviluppata dal BRE nel Regno Unito. Nato nel 1990, è oggi applicato a nuove costruzioni, edifici esistenti, ristrutturazioni, fit-out e altri ambiti attraverso schemi e versioni differenti.
Non esiste quindi un unico percorso valido per ogni immobile. Un nuovo edificio può rientrare, a seconda del caso, in BREEAM International New Construction; un edificio esistente può essere valutato attraverso BREEAM In-Use; per ristrutturazioni, fit-out o interventi di masterplanning esistono schemi specifici. La scelta iniziale condiziona criteri, prove da produrre, soglie e tempi.
Per i nuovi edifici in Italia, in assenza di un National Scheme Operator italiano, il riferimento è lo schema BREEAM International New Construction. Attualmente la versione di riferimento per le nuove registrazioni è V7.1.
BREEAM valuta la sostenibilità attraverso diverse categorie e criteri. Nel framework attuale sono comprese, tra le altre, Management, Health & Wellbeing, Energy, Transport, Water, Resources, Resilience, Land Use & Ecology, Pollution, Materials, Waste e Innovation. La composizione e le modalità di calcolo dipendono dallo schema e dalla versione applicabile.
Per BREEAM International New Construction, i livelli di rating sono Pass, Good, Very Good, Excellent e Outstanding, con soglie rispettivamente del 30%, 45%, 55%, 70% e 85%. Queste soglie non devono però essere trasferite automaticamente ad altri schemi BREEAM, che possono avere classificazioni e criteri differenti.
Per il mercato italiano, BREEAM è particolarmente rilevante quando il committente opera con investitori internazionali, dispone di un portafoglio da rendicontare oppure vuole posizionare un asset su parametri ambientali riconoscibili.
BREEAM non sostituisce la conformità alla normativa italiana né gli adempimenti tecnici richiesti per l’edificio: costituisce una valutazione strutturata e indipendente di aspetti ambientali, gestionali e di qualità dell’edificio, secondo lo schema applicabile.
Guida certificazione BREEAM edifici: il percorso reale
La certificazione richiede il coinvolgimento di un BREEAM Assessor qualificato e autorizzato, che conduce la valutazione e verifica le evidenze prodotte dal team di progetto. L’assessment è successivamente sottoposto al processo di Quality Assurance previsto dal sistema di certificazione. Il progettista resta centrale, ma non può delegare l’intero processo all’assessor: molte decisioni incidono su discipline, fornitori e cantiere.
1. Definire obiettivo, schema e livello atteso
Durante la prima riunione può essere utile valutare non quale punteggio si desidera raggiungere, ma il perché, ad esempio: l’obiettivo è un livello “Very Good” per una committenza attenta alle prestazioni? Si punta a “Excellent” per un investimento con ambizioni ESG? Oppure l’interesse è misurare e migliorare un edificio esistente?
Fissare un target permette di selezionare i crediti più adatti senza rincorrere ogni opportunità disponibile.
Un livello più alto può richiedere simulazioni aggiuntive, specifiche più restrittive, controlli in cantiere e documentazione dei fornitori. È un investimento sensato se sostenuto dal posizionamento dell’immobile, dal contratto di locazione, dalle richieste finanziarie o dagli obiettivi di portafoglio. Non sempre lo è se comporta complessità sproporzionata rispetto al valore generato.
2. Fare un pre-assessment prima del progetto definitivo
Il pre-assessment è una matrice preliminare: per ogni credito si valuta fattibilità, responsabile, costo potenziale, documenti richiesti e rischio di mancata conformità.
BREEAM mette a disposizione strumenti di pre-assessment che consentono di stimare il potenziale punteggio del progetto prima della verifica formale. Il risultato è preliminare e non costituisce una certificazione.
Un esempio tipico riguarda l’energia. Non basta prevedere un impianto efficiente: il credito può richiedere metodologie di calcolo specifiche, benchmark prestazionali, modellazione energetica e dati tecnici coerenti con lo schema e la versione applicabile. Nella V7.1, per esempio, BREEAM ha rafforzato l’attenzione alla modellazione energetica e alla misurazione dell’intensità energetica e carbonica.
Lo stesso accade per luce naturale, qualità dell’aria interna, acustica, consumo idrico e gestione delle acque meteoriche. Se le simulazioni entrano tardi, modificare orientamento, involucro o distribuzione interna può diventare difficile.
Il pre-assessment, per essere efficace, deve diventare un documento di progetto vivo, aggiornato a ogni variante.
3. Integrare requisiti e responsabilità nel capitolato
Il capitolato è il punto di incontro tra obiettivi BREEAM e filiera. Qui occorre tradurre il credito in una richiesta verificabile: prestazione attesa, norma o metodo di prova, dichiarazione richiesta, responsabile della consegna e data entro cui produrla.
Per i materiali, ad esempio, una richiesta generica di “prodotto sostenibile” non è sufficiente. Occorre capire quali attestazioni sono effettivamente riconosciute dallo schema, quali dati ambientali o di provenienza servono e se il prodotto selezionato risponde anche a durabilità, manutenzione, resistenza al fuoco, posa e budget.
La certificazione non dipende dal modo in cui un prodotto viene raccontato, ma dalla conformità ai criteri applicabili e dalle evidenze richieste per il credito selezionato.
Per imprese e artigiani, questo passaggio evita richieste tardive di schede, formulari rifiuti, foto di cantiere o dichiarazioni di prodotto. Per i produttori, è un’opportunità concreta: rendere disponibili documenti aggiornati, tracciabili e leggibili per progettisti e assessor significa entrare nelle specifiche con maggiore affidabilità.
4. Gestire il cantiere come parte della prestazione
BREEAM non si chiude con il progetto esecutivo. La fase di costruzione incide su rifiuti, inquinamento, controlli di qualità, approvvigionamenti, tutela ecologica e commissioning degli impianti. Serve un responsabile interno che raccolga le evidenze in modo ordinato, senza attendere la consegna dell’opera.
Le fotografie datate, i registri di cantiere, le autorizzazioni, le bolle e i rapporti di prova devono dimostrare ciò che è stato realizzato. Un sistema di archiviazione con cartelle per credito, responsabile e stato di verifica riduce le lacune. È utile prevedere verifiche periodiche tra direzione lavori, impresa, progettisti impiantisti, assessor e fornitori critici.
Particolare attenzione va data al commissioning. La qualità progettuale di un sistema HVAC o di regolazione non garantisce da sola la qualità in esercizio: tarature, test, consegna dei manuali e formazione del gestore incidono sulle prestazioni effettive dell’edificio. La V7.1 ha inoltre rafforzato il ruolo di commissioning e handover all’interno della valutazione.
5. Preparare la verifica finale e la gestione post-consegna
Nei percorsi per nuove costruzioni sono previste valutazioni in fase di progetto e, quando applicabile, dopo la realizzazione, secondo le regole dello schema applicabile. Per BREEAM International New Construction V7.1 sono previste una Design Stage certification e una Post Construction Stage certification; quest’ultima può essere ottenuta anche senza una precedente certificazione Design Stage.
La seconda fase non è una formalità: verifica che le intenzioni progettuali siano diventate edificio costruito.
Prima dell’invio, conviene organizzare un controllo di completezza: ogni credito deve avere documenti coerenti tra loro, versioni finali di elaborati, calcoli firmati dove richiesto e prove riferite al progetto effettivamente realizzato. Le discrepanze tra disegni, capitolati e fotografie possono generare richieste integrative durante la verifica.
I crediti che richiedono più coordinamento
Energia, materiali e salute e benessere sono spesso le aree più trasversali. L’energia coinvolge involucro, impianti, automazione, fonti rinnovabili e modellazione. Salute e benessere chiamano in causa illuminazione, comfort termico, acustica, ventilazione, emissioni dei materiali e qualità degli spazi. I materiali richiedono dialogo costante con produttori, distributori, impresa e progettisti.
Anche mobilità ed ecologia meritano attenzione anticipata. Posti bici, spogliatoi, infrastrutture per la mobilità elettrica, accessibilità al trasporto pubblico, permeabilità del suolo e tutela della biodiversità sono decisioni che dipendono dall’area e dal masterplan. Non si risolvono con una modifica marginale poco prima del deposito o dell’apertura del cantiere.
Errori da evitare per non perdere crediti
Il primo errore è confondere il punteggio potenziale con quello ottenibile: un credito può sembrare facile finché non si leggono tutti i criteri, le esclusioni e le prove richieste. Il secondo è raccogliere documenti a posteriori: una dichiarazione del fornitore può attestare caratteristiche del prodotto, ma non ricostruire un processo di cantiere mai monitorato.
Il terzo è scegliere soluzioni isolate: un rivestimento con buone credenziali ambientali, ad esempio, non compensa automaticamente un sistema di ventilazione insufficiente o un progetto con elevati carichi di raffrescamento. La valutazione BREEAM considera un insieme articolato di criteri, non la semplice presenza di singole etichette ambientali.
Infine, occorre fare attenzione ai claim commerciali: Dichiarazioni ambientali, certificazioni di filiera, test emissivi e schede tecniche hanno finalità diverse. Prima di inserire un prodotto in specifica, il team deve verificare se il documento disponibile risponde davvero al credito selezionato e alla versione del protocollo.
BREEAM come linguaggio comune di filiera
Il valore più interessante del percorso non è solo il rating finale, ma la disciplina che introduce nel progetto: obiettivi condivisi, dati comparabili, decisioni documentate e dialogo più qualificato con la supply chain. Per una community di professionisti e aziende, questo significa passare dalla presentazione di un prodotto alla costruzione di una soluzione applicabile.
Quando architetti, ingegneri, imprese, artigiani e produttori si confrontano presto su prestazioni e documenti, la sostenibilità smette di essere un allegato e diventa un metodo di lavoro.
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